Главная » Оценка недвижимости        

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости как правило проводится в нескольких типовых ситуациях:

- сделка купли-продажи;

- получение кредита под залог имущества;

- отражение в отчетности для целей налогообложения;

- страхование имущества;

- раздел собственности (например, в случае расторжения брака);

- внесение имущества в уставный капитал предприятия.

- иные случаи. 

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения, и иное имущество, прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время Российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты). 

При проведении оценки используются следующие типовые методы:

- метод сравнительного анализа продаж;

- метод оценки по затратам;

- метод капитализации дохода. 

Несмотря на высокую стандартизацию методологии оценки недвижимости в практике Оценщику приходится порой сталкиваться и с проблемными ситуациями, осложняющими выбор методов оценки. Например, если требуется оценить здания оборонного предприятия, которые имеют ограничения по использованию. Или, например, когда требуется оценить недвижимость в тех районах, где нет местного развитого рынка, а значит и аналогов. Также интересны случаи, когда требуется оценить специализированные сооружения, которые обладают функциональным и/или экономическим устареванием. У нас накоплен опыт оценки нетиповых и специализированных объектов, и мы хорошо владеем методами доходного подхода для расчета любых типов устаревания.

Далее предлставлена методика оценки недвижимого имущества,  которая дает общее представление о проводимой оценке:  

 1. Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета Оценщика

- Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.);

- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

2. Процесс проведения оценки недвижимости

Перечень этапов, составляющих процесс проведения оценки недвижимости:

1. Формулирование задания на оценку.

2. Сбор и анализ данных, необходимых для оценки недвижимости, включая:

- правоустанавливающие документы;

- бухгалтерские документы;

- технические документы.

3. Расчет стоимости недвижимости применимыми подходами и методами.

4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью примененных подходов и составление итогового заключения о стоимости недвижимости.

5. Подготовка отчета об оценке.

2. Методология оценки

При проведении оценки недвижимости Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) три подхода: сравнительный, доходный и затратный. При этом на первом этапе работ рассматривается применимость каждого из подходов для целей оценки конкретного объекта. Решение о том, какой метод или методы являются применимыми и оптимальными, в каждом конкретном случае принимается оценщиком с учетом характера и специфики конкретного объекта недвижимости, полноты и достоверности данных, используемых для анализа.

Основные общепринятые подходы и наиболее распространенные методы оценки недвижимости включают:

Сравнительный подход:

- метод сравнительного анализа продаж.

 Доходный подход:

- метод дисконтированных денежных потоков;

- метод капитализации.

 Затратный подход:

- метод проектных аналогов.

3. Применение подходов к оценке

Сравнительный подход:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 Метод сравнительного анализа продаж:

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод прямого сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта-заместителя».

Метод сравнения продаж применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации.

Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предпринимаются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

 Доходный подход:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Имеются два метода пересчета дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости.

Метод прямой капитализации, основанный на допущении о том, что доходы от объекта оценки будут изменяться равномерными темпами.

При использовании данного метода:

- составляется прогноз чистого операционного дохода, генерируемого объектом, на 1 год;

- рассчитывается ставка капитализации;

- производится приведение будущих доходов к дате оценки по ставке капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении неравномерных потоков будущих доходов от владения имуществом в их текущую стоимость.

При использовании данного метода:

- составляется прогноз чистого операционного дохода, генерируемого объектом, на несколько лет, в течение которых ожидается поступление неравномерных денежных потоков;

- рассчитывается стоимость объекта в постпрогнозный период;

- рассчитывается ставка дисконтирования;

- производится приведение будущих доходов к дате оценки по ставке дисконтирования.

 Затратный подход:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

При использовании данного подхода:

- проводится расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости как незастроенного (в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р);

- рассчитывается стоимость замещения улучшений, расположенных на земельном участке, за вычетом всех видов износа и устареваний. При этом могут быть использованы следующие методы:

- Метод анализа сметы;

- Метод составления сметы;

- Метод разбивки по видам работ;

- Ресурсный метод;

- Метод проектных аналогов (Ко-Инвест, УПВС, ТЭП, БУПс и др.);

- Метод рыночных аналогов.

- рассчитывается величина прибыли предпринимателя;

- производится определение рыночной стоимости объекта путем суммирования стоимости земельного участка и улучшений, с учетом прибыли предпринимателя.