Главная » Оценка имущества для отражения в отчетности по МСФО        

Оценка имущества для отражения в отчетности по МСФО

В последние годы все больше компаний составляют отчетность по международныс стандартам оценки, и сталкиваются с необходимостью отражения активов по их справедливой стоимости. Среди актиивов наибольший вес, как правило, имеют основные средства и финансовые вложения различных типов.

 

Перечень этапов, составляющих процесс проведения оценки:

1. Идентификация оцениваемых активов:

- определение даты оценки (даты определения справедливой стоимости имущества);

- сбор документов и информации, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.

2. Определение и выделение генерирующих единиц компании (наименьших групп активов, в отношении которых можно обособленно идентифицировать притоки денежных средств).

3. Классификация объектов оценки с целью отнесения их к следующим группам:

3.1. Операционные активы (активы, участвующие в создании денежных потоков):

3.1.1. активы, для которых существует рынок и возможно определить справедливую стоимость сравнительным/доходным подходом;

3.1.2. активы, которые не обращаются на рынке, стоимость которых определяется методом амортизированных затрат на замещение (затратным подходом).

3.2. Неоперационные активы (активы, не участвующие в создании денежных потоков, например объекты соцсферы)

3.2.1. активы, для которых существует рынок и возможно определить справедливую стоимость сравнительным/доходным подходом;

3.2.2. активы, которые не обращаются на рынке, стоимость которых определяется методом амортизированных затрат на замещение (затратным подходом).

4. Расчет справедливой стоимости объектов (групп 3.1.1 и 3.2.1) сравнительным и доходным подходами:

- анализ рынка аналогичных объектов;

- поиск информации по сделкам (либо ценам спроса и предложения) с объектами-аналогами;

- расчет стоимости объектов оценки методом прямого сравнения продаж.

5. Расчет амортизированных затрат на замещение объектов групп 3.1.2 и 3.2.2 методами затратного подхода.

6. Определение срока экономической жизни и срока оставшейся экономической жизни по объектам оценки.

7. Проведение теста на адекватную прибыльность (теста на обесценение) операционных активов по каждой генерирующей единице:

- построение прогноза денежных потоков на оцениваемые активы;

- определение ставки дисконтирования;

- расчет стоимости в использовании оцениваемых активов методом дисконтированных денежных потоков.

8. При наличии обесценения его сумма относится на операционные активы генерирующей единицы.

9. Подготовка отчета об оценке с итоговыми таблицами примерной формы:

 

Первоначальная балансовая стоимость (РСБУ)

Остаточная стоимость на дату оценки (РСБУ)

Полная восстановительная стоимость

Справедливая стоимость с учетом обесценения

Срок экономической жизни

Оставшийся срок экономической жизни

Наименование актива, инв. №

 

 

 

 

 

 

 2. Методология оценки

При проведении оценки Оценщик рассматривает возможность и целесообразность применения трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. При этом на первом этапе работ рассматривается применимость каждого из подходов для целей оценки конкретного объекта в зависимости от класса объекта. Решение о том, какой метод или методы являются применимыми и оптимальными, в каждом конкретном случае принимается оценщиком с учетом характера и специфики конкретного объекта, полноты и достоверности данных, используемых для анализа.

 Основные общепринятые подходы и наиболее распространенные методы оценки включают:

Сравнительный подход:

- метод сравнительного анализа продаж.

 Доходный подход:

- метод дисконтированных денежных потоков;

- метод капитализации.

 Затратный подход (расчет по методу амортизированных затрат на замещение):

- метод проектных аналогов.

 3. Применение подходов к оценке

Сравнительный подход:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для целей определения справедливой стоимости данный подход является приоритетным.

Метод сравнительного анализа продаж:

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

 Доходный подход:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

 Затратный подход:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 4. Определение оставшихся сроков полезного использования объектов недвижимости

Определение оставшихся сроков полезного использования активов проводится следующим образом:

- Анализ фактического состояния актива и перспектив его использования.

- Анализ информации о предполагаемых сроках эксплуатации актива менеджментом и техническими специалистами собственника.

- Анализ информации, имеющейся в технических паспортах объектов.

- Анализ отраслевой информации о сроках службы аналогичных объектов (по данным классификации ЕНАО и справочника Marshall&Swift).

 5. Проведение теста на адекватную прибыльность специализированных активов

Тестирование на адекватную прибыльность проводится путем расчета ценности использования - суммы дисконтированных будущих потоков денежных средств от рассматриваемого актива (единицы, генерирующей денежные средства).

Расчет ценности использования актива (ЕГДС) предполагает формирование притоков и оттоков денежных средств от использования актива (ЕГДС), а также их дисконтирование по соответствующей ставке дисконта.

Потоки денежных средств от использования актива (ЕГДС) должны включать:

- притоки денежных средств от использования актива, которые представляют собой выручку от реализации продукции (работ, услуг), произведенной с использованием рассматриваемого актива или единицы, генерирующей денежные средства. При этом выручка от реализации продукции (работ, услуг) может быть определена стандартным образом – как произведение объемов продаж в натуральном выражении на цену реализации;

- поступления от продажи актива в конце периода его эксплуатации;

- а также оттоки денежных средств, непосредственно связанные с притоками:

- переменные затраты на производство продукции (работ, услуг), определяемые как произведение объема реализации продукции в натуральном выражении и переменных затрат на производство и реализацию единицы продукции;

- затраты на планово-профилактические ремонты.

Потоки денежных средств от использования актива (ЕГДС) не должны включать:

- накладные расходы,

- потоки, связанные с усовершенствованием и модернизацией актива. То есть при расчете ценности использования не должны учитываться как оттоки денежных средств на проведение модернизации, так и дополнительные поступления от повышения эффективности работы активов;

- потоки от финансовой деятельности – привлечение и возврат кредитов, выплату процентов и.т.п.;

- налоги.

Основанием для построения прогнозных денежных потоков от использования актива (ЕГДС) должны являться бюджеты, утвержденные руководством компании. Данные, закладываемые в расчет, должны основываться на допущениях, которые отражают текущее состояние актива и содержат наилучшие оценки будущих экономических условий его использования.

Прогнозный период не должен превышать пяти лет, если иное не оправдано. В течение пятилетнего периода потоки денежных средств могут формироваться с учетом повышающихся темпов роста. Если компания выбирает прогнозный период, превышающий пять лет (обосновав такой выбор), денежные потоки за пределами пятилетнего срока должны принимать неизменные значения либо формироваться с использованием понижающихся коэффициентов. Стандарт отмечает, что существуют исключительные случаи, при которых потоки за пределами пятилетнего срока могут формироваться с использованием повышающихся темпов роста. Исключения допускаются, если компания может доказать оправданность применения повышающихся темпов роста за пределами пятилетнего горизонта рассмотрения. Допуская такое исключение, стандарт уточняет, что темп роста для потоков за пределами пятилетнего срока, не должен превышать долгосрочный темп роста для рассматриваемых товаров, если иное не оправдано.

В части выбора горизонта планирования и правил проведения оценки будущих потоков стандарт дает компаниям определенную степень свободы, при условии, что закладываемые в расчет данные будут обоснованы.

В качестве ставки дисконта необходимо выбирать ставку до вычета налога, которая отражает текущую рыночную стоимость денег и риски, присущие данному активу (данной ЕГДС). В частности, это может быть, средневзвешенная стоимость капитала компании (WACC) или рыночные ставки кредитования.